在房产销售过程中，因购房业主的原因，最终未能达成购房协议，向购房业主收取的“违约金”，或因未能按期付款等原因向购房业主收取的“违约金”，时有发生，那么，购房业主向开发商支付的购房“违约金”，开发商是否需要缴纳增值税?

　　案例

　　开发商销售房产的过程中收取的“违约金”如何缴纳增值税?

　　在房产销售过程中，购房业主未及时办理交房手续，根据合同约定，嘉诚公司需向购房业主收取“违约金”3万，那么，购房业主向开发商支付的购房“违约金”，开发商是否需要缴纳增值税并开具发票?

　　政策依据

　　1.根据《发票管理办法实施细则》第二十六条规定，填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。

　　2.根据《增值税暂行条例实施细则》第十二条规定，条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

　　政策解析

　　通过对以上政策的分析，如果销售行为成立，开发商向购房业主收取的购房“违约金”，属于价外费用，需要缴纳增值税并开具发票。如果，房产最终未销售，也就是没有发生销售行为，则“违约金”属于赔偿金，属于营业外收入，不需要缴纳增值税。